Une maison à rénover à La Ciotat, c’est souvent un coup de cœur. Une façade ancienne, une terrasse, la mer pas très loin, et déjà l’envie d’abattre une cloison pour ouvrir la cuisine. Le problème, c’est qu’on visite avec les yeux de l’acheteur, rarement avec ceux du chantier.
Or le prix d’achat ne dit rien du coût réel du projet. Deux maisons affichées au même prix peuvent demander des budgets de travaux très différents. Voici ce qu’une architecte regarde pendant une visite, et que vous pouvez commencer à vérifier vous-même avant de signer le compromis.
1. La structure : fissures, planchers et poutres
Une fissure n’est pas forcément grave. Une fissure fine dans un enduit n’a rien à voir avec une fissure en escalier dans un mur porteur, ou avec une fissure qui traverse le mur de part en part. Regardez où elles se trouvent, si elles s’élargissent vers le haut ou vers le bas, et si des portes frottent ou ne ferment plus.
Marchez aussi sur les planchers. Un plancher qui ondule, qui craque fortement ou qui donne l’impression de rebondir peut cacher des poutres affaiblies. Dans une maison ancienne, c’est un point à faire examiner avant de chiffrer quoi que ce soit, parce qu’il conditionne tout le reste du projet. Le guide de la rénovation d’une maison ancienne à La Ciotat détaille les désordres les plus fréquents.
2. L’humidité, surtout en rez-de-chaussée
Près de la mer et dans les murs en pierre, l’humidité est l’un des sujets les plus courants. Repérez les traces en bas des murs, les peintures qui cloquent, le salpêtre, l’odeur de renfermé. Méfiez-vous d’une pièce fraîchement repeinte juste avant la vente, surtout au rez-de-chaussée ou dans une pièce semi-enterrée.
L’humidité n’empêche pas d’acheter. Elle doit simplement être comprise : remontée par le sol, infiltration par la façade ou la toiture, ou condensation par manque de ventilation. Le traitement et le coût ne sont pas du tout les mêmes.
3. La toiture
Regardez le toit depuis la rue ou le jardin : tuiles déplacées ou cassées, mousses, faîtage abîmé, gouttières qui débordent. À l’intérieur, cherchez les auréoles au plafond du dernier étage. Une réfection de toiture pèse lourd dans un budget, et c’est rarement le poste auquel on pense en visitant.
4. Les réseaux : électricité, plomberie, évacuations
Le diagnostic électrique, obligatoire pour les installations de plus de 15 ans, donne déjà une première idée de l’état du réseau. Pour la plomberie, regardez les tuyaux visibles, la pression de l’eau et l’état des évacuations. Demandez si la maison est raccordée au tout-à-l’égout ou équipée d’un assainissement individuel, car une mise aux normes peut être demandée.
Dans une rénovation complète, on refait souvent ces réseaux de toute façon. Mais si vous ne prévoyiez qu’un rafraîchissement, leur état peut changer la nature même du projet.
5. Les murs porteurs, et ce que vous pourrez vraiment ouvrir
C’est la question que posent presque tous les acheteurs : « Est-ce qu’on pourra ouvrir ici ? ». Ouvrir un mur porteur est souvent possible, mais cela demande une étude, la pose d’une poutre et un budget qui n’a rien à voir avec celui d’une simple cloison. En copropriété, il faut en plus l’accord de l’assemblée générale dès que la structure de l’immeuble est touchée.
Avant de signer, demandez-vous si votre projet repose sur une ouverture précise. Si la maison ne vous plaît qu’à cette condition, faites vérifier sa faisabilité avant de vous engager.
6. Les règles d’urbanisme
La Ciotat fait partie de la Métropole Aix-Marseille-Provence, et ses règles d’urbanisme sont fixées par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille Provence. C’est lui qui dit si vous pourrez agrandir, surélever, créer une piscine ou modifier l’aspect de la façade, selon la zone où se trouve la maison.
Si votre projet dépend d’une autorisation, par exemple une extension, il est possible de prévoir dans le compromis une condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire. Parlez-en avec votre notaire avant de signer.
7. Le budget des travaux, à comparer au prix d’achat
C’est le point qui résume tous les autres. Additionnez le prix d’achat et une estimation réaliste des travaux, puis comparez ce total aux prix des maisons déjà rénovées dans le même secteur. Si l’écart est trop faible, la bonne affaire n’en est peut-être pas une. Si l’état de la maison justifie un budget de travaux important, c’est aussi un argument pour négocier le prix.
Nous avons consacré un article complet aux budgets de rénovation à La Ciotat, avec les éléments qui font varier le coût d’un projet.
Les diagnostics obligatoires suffisent-ils pour acheter sereinement ?
Non. Les diagnostics remis avant la vente (performance énergétique, amiante pour les biens dont le permis de construire date d’avant juillet 1997, plomb pour les logements construits avant 1949, électricité, gaz, état des risques) sont utiles, mais ils ne disent pas ce que coûtera votre projet. Ils ne vérifient ni la faisabilité d’une ouverture, ni l’état des planchers, ni le budget d’une nouvelle distribution des pièces. Ils constatent un état. Ils ne disent rien de ce que la maison pourra devenir.
Questions fréquentes
Peut-on faire venir une architecte d’intérieur avant de signer le compromis ?
Oui, et c’est souvent le meilleur moment. Une visite avec un regard professionnel permet de savoir si votre projet est réaliste, d’avoir un ordre d’idée du budget des travaux et, le cas échéant, d’appuyer une négociation.
Faut-il renoncer à une maison qui présente des fissures ou de l’humidité ?
Pas forcément. Beaucoup de maisons anciennes en présentent. Ce qui compte, c’est d’en comprendre la cause et d’en connaître le coût avant d’acheter, pour l’intégrer dans le prix.
Combien de temps après l’achat peut-on commencer les travaux ?
Cela dépend du projet. Une rénovation intérieure sans autorisation d’urbanisme peut démarrer quelques semaines après la conception et la consultation des artisans. Si une déclaration préalable ou un permis est nécessaire, il faut ajouter le délai d’instruction de la mairie.
Vous visitez une maison à rénover à La Ciotat ?
Victoria, architecte d’intérieur diplômée et maître d’œuvre chez Studio Molow, accompagne les acheteurs et les propriétaires à La Ciotat, Ceyreste, Cassis et Saint-Cyr-sur-Mer. Pour parler d’un bien que vous envisagez d’acheter, contactez Studio Molow depuis la page Contact du site, idéalement avant la signature du compromis.
